不是降价就能促销的，有的时候越降价人们越不敢买房。但是
恒大地产前一阶段的促销却非常有力度并回笼了50多亿资金。成功地为企业过冬做好了储备。在全球经济状况恶化的今天，这是非常难能可贵的。
恒大地产的恒大御景半岛位于广州市金沙洲住宅新区，恒大地产的恒大御景富贵之气扑面而来：华南开发商惯用的大手笔园林、雕塑、水景在天然山体与珠江上游间围拢出一个占地58万平方米的恒大地产集团落建豪华住宅区，一条长达2.8公里的私家环岛山路花草蔓延，现代派高层公寓弧形排开，欧式别墅群有序错落，气派非凡在
恒大上市前落成。
“这样的小区在上海浦东几乎找不到同等档次。”一位上海房地产销售界人士感叹
恒大地产集团的神奇建筑。而此时，根据
恒大上市御景半岛销售人员的介绍，6月28日刚刚开盘的二期公寓毛坯均价8000元/平方米。一个可比的数据是，在去年10月1日开盘时，加3000装修标准的恒大御景半岛最高单价摸至1.4万—1.5万/平方米。
到2008年3月，
恒大地产香港IPO招股说明书介绍，其土地储备已经高达4578万平方米，短短两年时间暴增近6倍。
根据土地出让和股权转让相关规定，无论是土地出让金还是股权购买款都有相应的分期付款制度，这成为
恒大地产集团运用杠杆原理操作资金链的关键。“我们确实是先融钱再拿地。”许家印说，但显然，和很多开发商们一样，许家印走了一条少融资多拿地的路径。去年3月，恒大地产引入第一批战略投资者美林证券、德意志银行和淡马锡，融资4亿美元，
恒大上市合计让出约8%股权。几乎同时，瑞信牵头为恒大发行了4.3亿美元的公司债。此后不久，上述重庆、上海、广州三个项目相续签约。
2004年前，
恒大地产偏居华南一隅的地方开发企业，土地储备不足600万平方米，以建小面积、低成本、低利润的中低端产品见长，并已跻身广东楼市“五虎”。
2004年开始，
恒大地产掌门人许家印思变，
恒大上市之念自那时开始酝酿，由此引发了一场震惊当今楼市的“恒大式扩张”。
许家印精心布局的全国战略与
恒大上市计划其实并不复杂，其思路包括四步内容：培养队伍、打造品牌、寻找土地，同时找钱。
整个2007年，中国楼市接二连三被
恒大地产上市的消息覆盖，同时并行的是两轮私募的完成。2006年底，恒大以8.29亿拿下武汉当时的“地王”，即目前的武汉恒大华府；去年8月，恒大开出25.3亿元竞得重庆科技学院项目，被市场称为天价；去年10月，恒大与穗华投资有限公司(香港)签订股权转让协议，计划以14亿元收购上海源深路1号土地项目公司100%股权；到今年初，
恒大地产上市以41亿元高价拿到广州绢麻厂地块，晋升广州新“地王”……
而根据资料显示，
恒大地产上市为三个项目支付的保证金为数不多，其中上海项目3亿元，广州项目1.3亿元、重庆项目2亿元。余下70多亿元的待付土地出让金和购股款缺口需要填满，而恒大此时已经把宝压在了即将拉开的香港IPO上。
“2006年6月开始正式谈
恒大上市，到12月6日，第一批战略投资者初步确定。”许家印向记者介绍，“实在不巧的是，我们在美国推介时恰好碰到了几十年不遇的美国次贷危机。贝尔斯登轰然倒掉令美国各大基金惊惶失措，包括摩根士丹利。”回忆起那一刻，许家印仍历历在目。
国际基金背后是大量的中小投资者，他们也十分惧怕因房地产风险引发的次贷危机会令投资血本无归。于是，压低招股价格成为大摩的杀手锏。“我们本来想融资15亿美元，并且当时已经有了7至8亿美元的定单。”
恒大地产上市集团的许家印透露。然而，在大摩屡次提出压低招股价格后，许家印最终选择了拒绝。“当时我们在美国开了个会，中午时分，我决定暂停。”这也是许家印首次披露IPO真实叫停的原因，同时澄清了此前关于认购不足的传言。
“不可否认的是，
恒大上市叫停后，100到150亿元的资金没有了。”说到毅然放弃
恒大 上市，许家印显得不动声色。但根据一位市场人士介绍，
恒大地产对资金危机的考虑并不充分，“当时确实没想到会这么严重。”
